保障房到底賺不賺錢 上市公司爭搶背后玄機重重 　　3月26日，有媒體報道由中天城投投建的漁安新城公租房項目開工建設。據稱貴州漁安新城項目建筑面積100萬㎡，共計1.6萬套住房，總投資25億元，將在兩年內竣工并交付使用。 　　3月28日，中天城投董秘李俊接受《證券日報》記者采訪表示，公司在"十二五"期間擬投建的約20萬套保障性住宅工程基本上都為公共租賃住房，配以商業(yè)設施建設。相應的，商品房投資于公租房建設并舉，未來一段時間內，"兩房"投資比例近乎1:1。 　　保障房到底賺不賺錢？ 　　某大型房企接受《證券日報》記者采訪時表示，公司在數(shù)年前曾投入6000余萬元進行保障房建設。彼時，并未有政府補貼以及稅收優(yōu)惠等政策支持，但獲得毗鄰地塊時具有了其他房企所不具備的優(yōu)勢--代價是保障房賣出后，公司賬面上顯示該項目虧損了千余萬元。 　　保障房到底賺不賺錢？曾有分析師在接受采訪時表示，公租房的凈利率在5%左右、經適房的凈利率在8%-10%左右，而廉租房凈利潤率較低，約為3%。 　　但是，這一說法并未能得到開發(fā)商的認同："保障房肯定是賺不到多少錢的"，上述開發(fā)商工作人員對記者表示，"（保障房建設過程中）不確定性的因素太多了"。據他介紹，當初其公司所建為經適房項目，幾乎以市價的一半賣出，"當時市價每平米在3000-4000元左右，但我們對外銷售那個項目時每平米才賣2000多，部分戶型每平米才一千多就賣出了，較終項目虧損了1千多萬"。 　　"土地成本幾乎就占了住宅開發(fā)成本的40%-50%左右，"上述房企工作人員稱，"建安成本幾乎不可能省下多少，尤其是大型房企出于對自身長遠發(fā)展的考慮，在原材料上更是所省有限"。因此，只剩下稅費一項可以進行成本調節(jié)--"土地增值稅這一方面可以省下來，但是其他費用方面商量余地不是很大。" 　　"如果拿不到國家補助的話，以商品房模式進行運作，建保障房肯定是要虧損的"。上述房企工作人員如是說。 　　公租房+商業(yè)地產 　　中天城投"加碼"保障房 　　如果真如上述房企工作人員所說，那么中天城投又為何擬投入200億元，完成建筑面積約1000萬平米、約20萬套保障房的建設？ 　　中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時表示，這20萬套保障房絕大多數(shù)都為公共租賃住房，選取地段較好（但并非核心區(qū)域）、人群密集地區(qū)進行規(guī)劃建設。"我們比較看好公租房未來的市場--經濟持續(xù)向上發(fā)展、政策也在鼓勵西部地區(qū)的建設，未來貴陽等地將會進一步的發(fā)展，人群也會逐漸聚集"，李俊表示，"更何況我們的租金也并非一成不變，未來也會隨行就市、穩(wěn)步提升"。 　　"公租房的租金一般是市價的70%-80%"，某位地產分析師表示。因此，開發(fā)商在進行公租房經營過程中讓利的程度遠遠要小于經適房（含兩限房）以及廉租房。 　　除去房租收入外，李俊表示公租房的配套商業(yè)設施也是公司利潤的又一保障："人群密集之處，也需要商業(yè)配套設施，人們總需要購物以及娛樂場所"。因此，未來中天城投的商業(yè)物業(yè)也將與公租房建設同步進行。 借力保障房項目 　　開發(fā)商能享有"溢利"幾何？ 　　開創(chuàng)"公租房+商業(yè)地產"模式的中天城投，是否在拿地以及稅費方面享有相關的優(yōu)惠與政策支持呢？ 　　"當然，保障房本身就在很多稅費上就具有很多減免，但是前提是要有盈利才能有稅費"，李俊表示，"因此，建保障房并非就是虧損的"。同時，他認為公司雖然能享有保障房建設應有的稅費優(yōu)惠，但是在拿地以及融資方面并未有多余優(yōu)勢，"我們和其他開發(fā)商是在同一起跑線上的"。 　　保障房的建設與推出，并不屬于完全的市場化行為，因此李俊呼吁政府能夠給予更多的支持。 　　有分析師表示，建造保障房很大一部分是需要政府"讓利"的，尤其是在土地出讓收入上。但是，公租房和經適房等保障房項目相比，具有兩大特點：其一是公租房在土地取得上，是政府劃撥的方式，未經過"招、拍、掛"環(huán)節(jié)將使得這一部分的成本大大降低；，公租房的產權歸屬于開發(fā)商--"誰開發(fā)誰持有"。 　　未來，即使開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張等問題，也能夠將產權打包轉讓，從而獲得相應收益--在成本和風險上具有獨特優(yōu)勢。 　　雖然，中天城投董秘李俊否認公司因參與保障房項目而享有拿地以及融資優(yōu)勢。但是分析師們則在出具的研究報告中則紛紛指明，參與保障性安居工程建設一方面"有利于公司獲得更多的戰(zhàn)略資源"，同時也"有望打開直接融資的閥門，從而改善資債結構"。 　　事實上，并非中天城投，一線房企們也紛紛投身于保障房建設當中：郁亮聲稱只要有1塊錢利潤就會做保障房；保利、金地亦不甘人后；近期發(fā)布年報的房企中，有七成表示要參與保障房的建設……. 　　為何房企開始爭搶保障房這根兒"雞肋"，或許萬科年報中作出了解釋："天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往"。上文提及作保障房虧損千余萬元的房企工作人員更是直言不諱，"我們當然要繼續(xù)做保障房"--趨勢使然之余，得到地方政府在土地出讓、稅費環(huán)節(jié)方面的"讓利"以及融資更為容易是開發(fā)商們較直接的動力。 保障房到底賺不賺錢 上市公司爭搶背后玄機重重 　　3月26日，有媒體報道由中天城投投建的漁安新城公租房項目開工建設。據稱貴州漁安新城項目建筑面積100萬㎡，共計1.6萬套住房，總投資25億元，將在兩年內竣工并交付使用。 　　3月28日，中天城投董秘李俊接受《證券日報》記者采訪表示，公司在"十二五"期間擬投建的約20萬套保障性住宅工程基本上都為公共租賃住房，配以商業(yè)設施建設。相應的，商品房投資于公租房建設并舉，未來一段時間內，"兩房"投資比例近乎1:1。 　　保障房到底賺不賺錢？ 　　某大型房企接受《證券日報》記者采訪時表示，公司在數(shù)年前曾投入6000余萬元進行保障房建設。彼時，并未有政府補貼以及稅收優(yōu)惠等政策支持，但獲得毗鄰地塊時具有了其他房企所不具備的優(yōu)勢--代價是保障房賣出后，公司賬面上顯示該項目虧損了千余萬元。 　　保障房到底賺不賺錢？曾有分析師在接受采訪時表示，公租房的凈利率在5%左右、經適房的凈利率在8%-10%左右，而廉租房凈利潤率較低，約為3%。 　　但是，這一說法并未能得到開發(fā)商的認同："保障房肯定是賺不到多少錢的"，上述開發(fā)商工作人員對記者表示，"（保障房建設過程中）不確定性的因素太多了"。據他介紹，當初其公司所建為經適房項目，幾乎以市價的一半賣出，"當時市價每平米在3000-4000元左右，但我們對外銷售那個項目時每平米才賣2000多，部分戶型每平米才一千多就賣出了，較終項目虧損了1千多萬"。 　　"土地成本幾乎就占了住宅開發(fā)成本的40%-50%左右，"上述房企工作人員稱，"建安成本幾乎不可能省下多少，尤其是大型房企出于對自身長遠發(fā)展的考慮，在原材料上更是所省有限"。因此，只剩下稅費一項可以進行成本調節(jié)--"土地增值稅這一方面可以省下來，但是其他費用方面商量余地不是很大。" 　　"如果拿不到國家補助的話，以商品房模式進行運作，建保障房肯定是要虧損的"。上述房企工作人員如是說。 　　公租房+商業(yè)地產 　　中天城投"加碼"保障房 　　如果真如上述房企工作人員所說，那么中天城投又為何擬投入200億元，完成建筑面積約1000萬平米、約20萬套保障房的建設？ 　　中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時表示，這20萬套保障房絕大多數(shù)都為公共租賃住房，選取地段較好（但并非核心區(qū)域）、人群密集地區(qū)進行規(guī)劃建設。"我們比較看好公租房未來的市場--經濟持續(xù)向上發(fā)展、政策也在鼓勵西部地區(qū)的建設，未來貴陽等地將會進一步的發(fā)展，人群也會逐漸聚集"，李俊表示，"更何況我們的租金也并非一成不變，未來也會隨行就市、穩(wěn)步提升"。 　　"公租房的租金一般是市價的70%-80%"，某位地產分析師表示。因此，開發(fā)商在進行公租房經營過程中讓利的程度遠遠要小于經適房（含兩限房）以及廉租房。 　　除去房租收入外，李俊表示公租房的配套商業(yè)設施也是公司利潤的又一保障："人群密集之處，也需要商業(yè)配套設施，人們總需要購物以及娛樂場所"。因此，未來中天城投的商業(yè)物業(yè)也將與公租房建設同步進行。

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