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房產(chǎn)中介禍起“頭付貸” 杠桿積聚高風(fēng)險(xiǎn) 誰(shuí)架起樓市高杠桿

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:華夏時(shí)報(bào)  閱讀 480 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

鏈家頭度公開(kāi)回應(yīng)質(zhì)疑,表示資金存管過(guò)程受到央行設(shè)立的第三方支付存管機(jī)制限制,企業(yè)無(wú)權(quán)也無(wú)法對(duì)其資金進(jìn)行挪用。

  鏈家頭度公開(kāi)回應(yīng)質(zhì)疑,表示資金存管過(guò)程受到央行設(shè)立的第三方支付存管機(jī)制限制,企業(yè)無(wú)權(quán)也無(wú)法對(duì)其資金進(jìn)行挪用。不過(guò),業(yè)內(nèi)人士指出,鏈家的回應(yīng)實(shí)際上并沒(méi)有解釋實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中資金流向的關(guān)鍵性問(wèn)題,仍有避重就輕之嫌。

  不過(guò),就在鏈家成為眾矢之的之時(shí),市場(chǎng)上其他中介旗下的P2P業(yè)務(wù)也風(fēng)聲鶴唳起來(lái)。

  目前二手房中介領(lǐng)域,除了平安好房、搜易貸等專門做P2P業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái),世聯(lián)行、我愛(ài)我家、房多多、好屋中國(guó)、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下的房產(chǎn)中介都紛紛推出了包括頭付貸在內(nèi)的金融產(chǎn)品及服務(wù)。

  “目前市場(chǎng)上在售的頭付貸產(chǎn)品有的已開(kāi)始縮減規(guī)模,畢竟誰(shuí)也不想在這時(shí)候再被當(dāng)做出頭鳥?!北本┮患一ヂ?lián)網(wǎng)金融公司的負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

  危險(xiǎn)的頭付貸

  實(shí)際上,從目前來(lái)看,鏈家理財(cái)仍是國(guó)內(nèi)較大的房貸P2P平臺(tái),據(jù)鏈家理財(cái)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,鏈家P2P業(yè)務(wù)中有90%以上的數(shù)據(jù)來(lái)自房貸標(biāo)的。而從去年的11月、12月至今年1月,其月成交金額分別為14.1億元、20.5億元、25.2億元,呈大幅飆升態(tài)勢(shì)。

  不過(guò),在二手房撮合交易中發(fā)現(xiàn)這項(xiàng)金融業(yè)務(wù),并非只有鏈家一家。隨著房?jī)r(jià)上漲、購(gòu)房門檻不斷被抬高,房產(chǎn)中介也逐漸意識(shí)到頭付貸等產(chǎn)品的前景廣闊。

  “房產(chǎn)中介的P2P業(yè)務(wù)實(shí)際上就是早期的墊資服務(wù),只不過(guò)早期作為中介墊資不收取手續(xù)費(fèi),主要是為了促成交易。但隨著這種墊資服務(wù)被中介廣泛使用后,大家就把這一業(yè)務(wù)形態(tài)單獨(dú)拿出來(lái)做交易了?!辨溂业禺a(chǎn)一位內(nèi)部人士指出。

  從操作模式來(lái)看,鏈家、世聯(lián)行等房地產(chǎn)中介提供的頭付貸產(chǎn)品主要有兩種類型,一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照,可直接提供金融消費(fèi)服務(wù);另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù),尋找合適的金融機(jī)構(gòu),后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。

  世聯(lián)行的官網(wǎng)資料顯示,旗下“家圓云貸”產(chǎn)品為購(gòu)房置業(yè)貸提供的額度一般為50萬(wàn)-150萬(wàn)元,期限3-36個(gè)月,購(gòu)房者只要通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)代為申請(qǐng),在資料上傳后的1-3個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)審批即可放款。

  中原集團(tuán)也在2015年推出了新金融業(yè)務(wù),為客戶提供頭付貸、過(guò)橋貸、裝修貸等服務(wù),但與鏈家不同的是,中原主要做金融中介業(yè)務(wù),與工商銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)合作,為購(gòu)房者推介合適的金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品,并從中獲取服務(wù)費(fèi)。

  “根據(jù)我們對(duì)行業(yè)的觀察和測(cè)算,目前整個(gè)房地產(chǎn)交易中使用頭付貸購(gòu)房的比例約為5%,個(gè)別大的中介公司也很難超過(guò)10%,而這些使用頭付貸的人群大部分還是剛需人群?!蓖哐芯孔稍儥C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)張宏偉表示。

  但是,由于部分頭付貸的資金成本較高,因此業(yè)內(nèi)人士分析,在這類產(chǎn)品的推動(dòng)下,房地產(chǎn)交易價(jià)格被推高。

  “特別是像北京、上海等一線城市區(qū)的老舊小區(qū),本身的房屋資產(chǎn)價(jià)值較低,但卻在本輪價(jià)格上漲中漲幅較大,推高了所在片區(qū)的房?jī)r(jià)?!?獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示。

  杠桿風(fēng)險(xiǎn)積聚

  “鏈家事件之所以引起行業(yè)關(guān)注,主要是因?yàn)樗母軛U率太高,這會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)信貸風(fēng)險(xiǎn)?!标悇Σū硎?。

  按照目前購(gòu)購(gòu)頭套房較低20%的頭付計(jì)算,購(gòu)房的杠桿比例是1:5,在此基礎(chǔ)上再通過(guò)頭付貸一半的頭付,那么購(gòu)房的杠桿比例將放大為1:10。

  “在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下,一旦樓市下滑,購(gòu)房人違約的事件將再次出現(xiàn)。而在5倍到10倍的杠桿之下,如果出現(xiàn)大規(guī)模違約現(xiàn)象,較終就可能引發(fā)擔(dān)保公司或者中介的資金鏈斷裂,高風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果是顯而易見(jiàn)的?!标悇Σū硎?。

  值得注意的是,在3月1日鏈家的公開(kāi)回應(yīng)中,對(duì)于是否有資質(zhì)向購(gòu)房者提供貸款,以及“頭付貸”中存在的高杠桿問(wèn)題,鏈家并未回應(yīng)。鏈家表示,鏈家金融平臺(tái)90%以上的業(yè)務(wù)是做交易過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)。目前“頭付貸”利率為每月0.66%,服務(wù)費(fèi)每月0.43%,不會(huì)增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

  但在上海市消保委列舉的兩個(gè)案例中,為促成交易,鏈家門店為購(gòu)房者提供的短期借款產(chǎn)品月利率1.6%,年化利率19.2%,這相當(dāng)于銀行貸款利率的四倍。

  “從目前來(lái)看,P2P金融平臺(tái)的監(jiān)管難度非常大,從去年年底至今就出現(xiàn)多家P2P平臺(tái)跑路或停業(yè)?!本W(wǎng)貸之家一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

  據(jù)網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)顯示,截至2016年2月底,網(wǎng)貸行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為2519家,環(huán)比下降了1.83%,累計(jì)問(wèn)題平臺(tái)達(dá)到1425家。目前行業(yè)內(nèi)只有近30家P2P平臺(tái)與銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,僅占行業(yè)總量的1.2%。

  此外,今年2月出現(xiàn)的問(wèn)題平臺(tái)類型主要由跑路類型、停業(yè)類型、提現(xiàn)困難類型所組成,分別達(dá)到了41.89%、43.24%、13.51%,合計(jì)占比達(dá)到98.64%。跑路平臺(tái)數(shù)量與停業(yè)平臺(tái)數(shù)量分別為31家和32家。

  “目前問(wèn)題比較大的主要是涉及中小企業(yè)的部分互聯(lián)網(wǎng)金融項(xiàng)目,由于中小企業(yè)在售項(xiàng)目或代理較少,且項(xiàng)目主要集中于二三線城市,一旦項(xiàng)目出現(xiàn)去化困難、回款緩慢,房企就會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不力的局面,這類房企發(fā)售的金融類產(chǎn)品也會(huì)出現(xiàn)兌付危機(jī)。”戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人指出。


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