2010博鰲房地產(chǎn)論壇于8月11-14日在海南博鰲盛大開(kāi)幕。以下是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松演講實(shí)錄。

　　巴曙松：謝謝主持人，剛才肖莉女士對(duì)于房地產(chǎn)金融的介紹，是對(duì)我們這些金融從業(yè)者無(wú)聲的批評(píng)。

　　確實(shí)這么多年，我們討論房地產(chǎn)金融，都不好意思說(shuō)房地產(chǎn)金融，充其量就是一個(gè)房地產(chǎn)貸款或者貸款的變種形式、替代形式。至于說(shuō)到具體的貨幣政策跟金融這個(gè)方面相關(guān)，很多政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)自于對(duì)房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅可能對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形成巨大沖擊的一種擔(dān)心，以這個(gè)出發(fā)點(diǎn)來(lái)推動(dòng)的。所以20時(shí)辰的時(shí)間，我想今天自己定一個(gè)題目，把我較近分析、觀察、思考的一些問(wèn)題跟大家做一個(gè)匯報(bào)。

　　近期在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)一段上漲之后的調(diào)控，大家本能地就會(huì)提起日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，日本的房地產(chǎn)泡沫。所以我想把我近期對(duì)日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不同階段的一些特征和我們對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的借鑒在20時(shí)辰給大家做一個(gè)匯報(bào)。大致上來(lái)看，我們說(shuō)日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在它的經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期從1955年以來(lái)經(jīng)歷了非常典型的四個(gè)十年。個(gè)十年，是1955年起始，這個(gè)時(shí)期日本完成了戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)起飛。典型投資主導(dǎo)模式推動(dòng)發(fā)展。個(gè)十年開(kāi)始于1966年，這個(gè)時(shí)候強(qiáng)調(diào)投資主導(dǎo)向消費(fèi)內(nèi)需主導(dǎo)。家庭收入持續(xù)增長(zhǎng)引發(fā)房地產(chǎn)發(fā)展。第三個(gè)十年從1976年開(kāi)始，日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型的所謂的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國(guó)民收入高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長(zhǎng)。第四個(gè)十年，從90年之后的十年稱為迷失的十年。在不同的時(shí)期，不同發(fā)展主要增長(zhǎng)動(dòng)力不一樣，特征也有很大差異，所以跟我們現(xiàn)在做一個(gè)對(duì)照，可以做一個(gè)大致的參照。

　　與日本經(jīng)濟(jì)四個(gè)十年相對(duì)應(yīng)，基本上它的房地產(chǎn)也分成四個(gè)階段，個(gè)階段，55年開(kāi)始的個(gè)十年，日本房地產(chǎn)發(fā)展較主要的推動(dòng)力是保障型住房。20世紀(jì)50年代中期之后，也是快速推動(dòng)工業(yè)化的時(shí)期。這一時(shí)期日本房地產(chǎn)面臨問(wèn)題就是供給不足，全國(guó)無(wú)房戶超過(guò)400萬(wàn)戶，大量的工業(yè)化，需要大量的勞動(dòng)者有住的地方。只有提供充足保障性住房才能維持工業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)際上香港的保障性住房體系的建設(shè)它直接的推動(dòng)力也是這一個(gè)，直接導(dǎo)火索當(dāng)然是那一場(chǎng)圣誕的大火，但是香港地價(jià)上升怎么維持工業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。日本做了什么呢？日本從戰(zhàn)后的叫做應(yīng)急性政策轉(zhuǎn)成具有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的分層次住房政策并分別于1950、1951、1955年連續(xù)出臺(tái)了影響深遠(yuǎn)的三部法律，叫做住宅金融共庫(kù)法、日本住宅工廠法來(lái)推動(dòng)日本的針對(duì)低收入的公營(yíng)住宅，針對(duì)中高收入的私營(yíng)商業(yè)住宅。截至1965年，日本政府經(jīng)過(guò)10年保障性住房建設(shè)，整體上日本住房存量達(dá)到大約2800萬(wàn)套，人均房間數(shù)達(dá)到0.9左右，戶均住房套數(shù)基本接近1%。這說(shuō)明日本經(jīng)過(guò)這一階段，基本上住房短缺問(wèn)題在工業(yè)化時(shí)期解決。昨天觀點(diǎn)的記者跟我訪談，我說(shuō)不要跟我談那么遠(yuǎn)，我就看兩個(gè)指標(biāo)，戶均住房套數(shù)，一個(gè)家庭是不是有對(duì)應(yīng)一套房子，如果沒(méi)有對(duì)應(yīng)的，你講什么都白搭，你讓他租還是購(gòu)？總是要有房子對(duì)應(yīng)。我們?cè)诠I(yè)化快速推進(jìn)時(shí)期，維持工業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和城市化的推進(jìn)，缺少這一環(huán)，目前看來(lái)是會(huì)制約我們的工業(yè)化、城市化。大家設(shè)想一下如果日本沒(méi)有55年開(kāi)始的個(gè)十年快速的保障性住房大規(guī)模的建設(shè)，后來(lái)它的整個(gè)工業(yè)的發(fā)展，出口的發(fā)展，包括房?jī)r(jià)的上漲承受程度整個(gè)社會(huì)會(huì)低很多很多。

　　個(gè)十年，從66年開(kāi)始的個(gè)十年是日本的房地產(chǎn)快速成長(zhǎng)的階段，在這個(gè)十年里，日本經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)5%，在這個(gè)時(shí)期國(guó)民收入在不斷提高，對(duì)耐用消費(fèi)品和住房消費(fèi)支出也在提高，城市化在推進(jìn)。從55年到66年日本城市化56%增加到68%。大約2000萬(wàn)人口通過(guò)財(cái)富逐步積累，已經(jīng)有人有能力支付住房消費(fèi)購(gòu)購(gòu)能力，這一階段是日本房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，十年間共建超過(guò)2500萬(wàn)套住房。而且新建住房幾乎相當(dāng)于住房存量的全部。我剛才前面報(bào)的數(shù)字是2800萬(wàn)套，個(gè)十年。這說(shuō)明日本在75年末基本上把以前的全部舊房基本上更新了。而同時(shí)也使得日本戶均住房套數(shù)達(dá)到了1.3左右。人均房間數(shù)也超過(guò)了1%。第三個(gè)階段是76年開(kāi)始的第三個(gè)十年，是日本泡沫發(fā)展的第三個(gè)十年，這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)很多重大的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)方面變量顯著變化。這個(gè)時(shí)期興建住宅的數(shù)量已經(jīng)有所減少。這十年所建的住宅累計(jì)1600萬(wàn)套，比上個(gè)十年直接減少了差不多1000萬(wàn)套，從這個(gè)意義上說(shuō)，日本房地產(chǎn)較繁榮的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，基本的居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放。但是，在真實(shí)需求與供給沒(méi)有發(fā)生大的增長(zhǎng)的變化情況下，這個(gè)十年日本的地價(jià)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常高幅度的上漲。其中一個(gè)重要的導(dǎo)火索就是日元走向浮動(dòng)并不斷升值，日本為了緩解貨幣升值對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沖擊，過(guò)度采取寬松貨幣政策、財(cái)政政策，使得流動(dòng)性大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。第四個(gè)十年，失落的十年。房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，對(duì)銀行、居民、企業(yè)形成很大沖擊。金融界把它稱資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)。負(fù)債一分錢不少，資產(chǎn)大幅度縮水。所以資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。資產(chǎn)泡沫破滅都是這樣一個(gè)演變過(guò)程。

{$page$}

　　我們看到在不同階段，日本這個(gè)演變過(guò)程有它值得我們警醒的教訓(xùn)，也有值得我們汲取的經(jīng)驗(yàn)。工業(yè)化保障房建設(shè)，城市化時(shí)期對(duì)原有房屋的翻新，寬松貨幣政策即使在供求沒(méi)有大的變化性，也有可能形成關(guān)注，這是我講的點(diǎn)。

　　點(diǎn)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)從房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)角度來(lái)看，不同時(shí)期增長(zhǎng)的、主導(dǎo)力量有很大變化。工業(yè)用地價(jià)格的高漲主導(dǎo)了個(gè)十年。從55年開(kāi)始的這個(gè)十年，日本地價(jià)出現(xiàn)大幅上升，年均增長(zhǎng)超過(guò)26%，也已明顯超過(guò)名義GDP增長(zhǎng)率。這里較重要是人口向三大城市圈轉(zhuǎn)移集中，城市化率的提高，工業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的工業(yè)用地和住宅用地，但是同一時(shí)期城市用地的供給量沒(méi)有太多的增長(zhǎng)，土地比較欠缺彈性。流入的這些人口去哪里了？

　　流入的人口暫時(shí)被城市的出租屋所吸收。所以這個(gè)時(shí)期主要在工業(yè)用地的增長(zhǎng)，所以大家如果做房地產(chǎn)投資，日本50年代春風(fēng)得意的地產(chǎn)商是工業(yè)地產(chǎn)商。個(gè)十年是住房的需求和土地供給同時(shí)增加，主導(dǎo)個(gè)十年地價(jià)的上升。前五年上漲速度明顯回落，每年大概10%左右。而且69年跟名義GDP漲幅相比，地價(jià)上漲幅度甚至還是偏低的，這個(gè)主要原因是什么？土地供給明顯擴(kuò)大。再一個(gè)，因?yàn)槌鞘谢耐贿M(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，農(nóng)業(yè)就業(yè)人口明顯減少，農(nóng)業(yè)非農(nóng)化進(jìn)程在政策鼓勵(lì)下大幅推進(jìn)，使得被轉(zhuǎn)用的農(nóng)地大幅增加，住宅需求也在增加，階段進(jìn)入城市的人口因?yàn)榻Y(jié)婚、定居開(kāi)始有購(gòu)購(gòu)力了。這個(gè)時(shí)期經(jīng)歷了一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)。70年到74年地價(jià)明顯上升。73年增速達(dá)到25%、23%，五年平均增長(zhǎng)率達(dá)到19.3%。地價(jià)在上升，但是日本土地供應(yīng)在這個(gè)時(shí)期增加也非常快，特別是農(nóng)地轉(zhuǎn)用數(shù)量。所以土地投機(jī)非常活躍。第三個(gè)階段，商業(yè)用地價(jià)格的高漲主導(dǎo)了第三個(gè)十年。這一階段一直到泡沫破滅的這一時(shí)期，地價(jià)再次出現(xiàn)異常的上漲，而且呈現(xiàn)兩大特征，，地價(jià)上升，集中在主要的三個(gè)城市圈，其他地方地價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯上漲。，商業(yè)用地成為價(jià)格上漲的，住宅倒是平穩(wěn)。從地價(jià)上升率來(lái)看，85、86、87年，商業(yè)地價(jià)上漲分別是12.5%、48.2%、61.1%。這個(gè)原因是什么呢？城市化推動(dòng)了住宅需求上升，土地供給大幅增加，使得平衡了這個(gè)時(shí)期的地價(jià)房?jī)r(jià)上升，但是擴(kuò)張的很快，是看規(guī)模。第三個(gè)階段日本泡沫形成較后階段，商業(yè)用地價(jià)格高漲。經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，基本上供求平衡，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　對(duì)比日本我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，有很多是值得我們參照借鑒、晶形的。從發(fā)展環(huán)境來(lái)看，我們大概跟他個(gè)十年有點(diǎn)類似，所以很難類比。我們可能保障性住房這一關(guān)是難以規(guī)避的，你如果要保障這一部分勞動(dòng)力競(jìng)爭(zhēng)力的話。同時(shí)城市化也在快速推進(jìn)，沒(méi)有分界，城市化工業(yè)化是同步推進(jìn)的。按照城市化來(lái)比較，日本大概66年到75年這個(gè)時(shí)期，它的經(jīng)濟(jì)復(fù)合增長(zhǎng)率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，日本產(chǎn)業(yè)占41%，我們是48%，所以房地產(chǎn)占整個(gè)行業(yè)產(chǎn)值占比也在10%左右。但是我們看，跟日本相比我們住房市場(chǎng)有幾個(gè)特征，存量總體不足。戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡，城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍然比較低。2009年城鎮(zhèn)住房的存量大概170億平方米，其中97年房改以來(lái)新建的只有50萬(wàn)平方米。日本75年住房存量已經(jīng)全部更新?lián)Q代。而我們戶均套數(shù)0.8、0.9。從未來(lái)發(fā)展看，我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫，更多的實(shí)際上應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價(jià)格的變化，同時(shí)中國(guó)在工業(yè)化時(shí)期保障性住房建設(shè)這一步是難以回避的。

　　我們從日本這個(gè)演變的趨勢(shì)和過(guò)程，也可以反思我們已經(jīng)走過(guò)的房地產(chǎn)發(fā)展道路，進(jìn)一步把握下一發(fā)展的和策略，我覺(jué)得是有參考價(jià)值的，謝謝大家！

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！